כל הזמן מתעוררות בעיות בקניית דירה. אילו בעיות עלולות להתעורר בקניית דירה? כיצד להגן על עצמך מפני שיפוץ בלתי חוקי של הדירה שאתה קונה

קניית דירה בשוק המשני, כמו אחרים כמוהם עסקאות הכוללות סכומי כסף גדולים כרוכים בסיכונים רציניים. במאמר זה נדבר בפירוט על המלכודות שעלולות לחכות לקונה משני.

גורמי סיכון

עסקאות מקרקעין באופן כללי מייצגות קטגוריה מורכבת של יחסי משפט אזרחי: מדובר בבדיקת "ניקיון" הדירות, שלבי ועיתוי העסקאות וההסדרים ורישום משפטי. בנוסף, הכסף הרציני הנלווה לרכישת דירה הוא פיתיון לרמאים ורמאים מסוגים שונים.

באופן קונבנציונלי, ניתן לחלק את כל הבעיות הרבות שעלולות להתעורר בעת רכישת מוצר משני לקטגוריות הבאות:

• בעיות משפטיות הקשורות למה שנקרא ניקיון הדירה. זהו סיכון חמור ביותר, מכיוון שהוא עלול לאבד את בעלותך על הבית. סיכון זה נובע מהמורכבות המשמעותית של עסקת הרכישה והמכירה, וכן מהידע המשפטי הנמוך של הרוכשים.
• בעיות הקשורות למאפייני הדירה ותיעוד טכני עבורה. הם אינם משפיעים על הבעלות, אך עלולים ליצור תנאי חיים מאוד לא נוחים. כמובן שבעיות אלו אינן נוראיות כמו בעיות משפטיות, אך הן עלולות לגרור הוצאות כספיות משמעותיות. דוגמה טיפוסית לסיכון כזה היא פיתוח מחדש לא מורשה.
• בעיות הקשורות לאבטחת עסקאות.

בואו נסתכל על כל קבוצה של גורמים ביתר פירוט.

מלכודות משפטיות

1. מכירת דירה באמצעות מסמכים מזויפים או על ידי מי שאינו הבעלים, על ידי פרוקסי . למה זה צריך להדאיג? לא פעם יש מקרים שבהם ייפוי כוח מתברר כמזויף או שפג תוקפו. אם ייפוי הכוח הוא אמיתי, ניתן לבטלו על ידי מי שהוציא אותו. רמאים מוציאים ייפוי כח עבור קשישים בודדים, יתומים, נכים ומכורים לאלכוהול וסמים. לגבי הבעלים האמיתי, יכול להיות שהוא לא יודע שדירתו עומדת למכירה, או להיות כבר מתכבר מת בשלב זה.
2. הפרטת דירה הושלמה עם הפרות . כך למשל, בשנות ה-90, הפרות זכויות של קטינים, שלא נכללו בהרכב הבעלים במהלך ההפרטה, היו נפוצות למדי. הסכנה נשקפת גם מהדיירים שהשתתפו בהפרטה, המבטיחים לרוכש לבצע צ'ק אאוט מהדירה לאחר השלמת העסקה.
3. ההיסטוריה של הדירה הנמכרת מכילה עסקאות בעלות אופי מפוקפק , במיוחד בהשתתפות מיזמים בבעלות המדינה, גופים ממשלתיים וישויות משפטיות אחרות.
4. מכירת דירה שהתקבלה במסגרת הסכם מתנה או שכירות, בירושה וכן במסגרת הסכמים אחרים המשפיעים על האינטרסים של צדדים שלישיים. . במקרים אלו, לאחר השלמת רכישת דירה, עלולים להופיע אלמונים עד כה, למשל, יורשים, אשר עשויים לתבוע דירה זו. כמו כן, אל תשכח מאנשים שיש להם זכות חוקית לחלק חובה בירושה.
5. הפרת נוהל רישום בעלות על דירה שנרכשה באופן מלא או חלקי על חשבון הון לידה . על פי החוק, דיור כזה חייב להירשם כרכוש משותף לא רק של ההורים, אלא גם של הילדים, ולציין את גודל המניות. עם זאת, כלל זה לא תמיד נשמר. למה? ראשית, לא ניתן לזהות את הפרופורציה המדויקת בכל המצבים. שנית, חלק מהבעלים מנסים בכוונה שלא להעמיס על דירותיהם זכויות של קטינים. למרבה הצער, הפרות כאלה הן אמיתיות למדי, שכן כרגע ברוסיה אין מערכת יעילה לפיקוח על מילוי חובה זו על ידי הבעלים.
6. מכירת דירה שאחד מבעליה הוא קטין, חולה נפש, אלכוהוליסט או מכור לסמים , דהיינו אדם שאינו כשיר בעת כריתת העסקה. על אזרחים כאלה לא נאסר על פי חוק לבצע עסקאות, אך הם עשויים להיות ערערים בעתיד.
7. מכירת דירה שנמצאת במעצר, משועבד או נשוא התביעה , כמו גם שעבודים נסתרים אחרים.
8. נוכחות בין בעלי הדירה למכירה של אנשים שנכנסו לכלא, אנשי צבא או נעלמו לכיוון לא ידוע . אנשים כאלה שומרים לעצמם את זכויות המגורים והשימוש בדירה, אך הם עשויים שלא "להופיע" ולעבור מיידית לדיור שקניתם דרך בית המשפט. יחד עם זאת, לפני סיום עסקה, המוכרים מנסים לא פעם לשכנע קונים פוטנציאליים שהשוכר הנעדר לא יטען לדירה, תוך תמיכה בטיעוניהם בהסכמה בכתב למכירתה.
9. פגיעה בזכויות בני זוג .
10. הפרות של זכויות קדימה למכירת חדרים (או מניות) . על פי הקוד האזרחי של הפדרציה הרוסית, במקרים אלה המוכר מחויב להציע הצעה לשכנים (או לבעלים משותפים) לקנות את החדרים (מניות). לעתים קרובות תהליך זה הוא עתיר עבודה, ולכן המוכרים מנסים דרכים שונות לעקוף את הדרישה הזו.
11. מכירה עם דרכון מזויף או פסול (יכול להיות שהמסמך נגנב מאדם אחר, או שהרמאי מקבל דרכון חדש, ומבצע את העסקה באמצעות הישן, שאבד לכאורה).
12. גם עסקה עם דירה בשוק המשני עשויה להכריז כפסולה אם הבית רשום בתוכנית היישוב מחדש . יתרה מכך, ייתכן שהמוכר פשוט לא ידע על כך או לא יתחשב בכך, אבל הקונה יסבול במצב כזה.

מה צריך לדעת על מכירת דירה עם בעלים קטינים?

רישום עסקה למכירת דירה, שבין בעליה ישנם קטינים, יש לבצע רק בהסכמת רשויות האפוטרופסות. התנאי העיקרי במקרה זה הוא שתנאי החיים של אזרחים מתחת לגיל 18 לא יחמירו. אחרת, העסקה עשויה להכריז כבלתי חוקית.

לא מכיר את הזכויות שלך?

בשם קטינים מתחת לגיל 14, ההסכם חתום על ידי הוריהם/נציגיהם המשפטיים. ואזרחים בני 14 עד 18 מבצעים עסקה בעצמם, אך בהסכמה נוטריונית של הוריהם/נציגיהם המשפטיים שקיבלו אישור מראש מרשות האפוטרופסות.

אם קטינים אינם הבעלים, אלא רשומים רק בדירה הנמכרת, אין צורך בקבלת היתר אפוטרופסות.

על מה כדאי לשים לב בעת השלמת עסקה ברכוש המשותף של בני הזוג?

על פי קוד המשפחה של הפדרציה הרוסית (FZ-223 מ-29 בדצמבר 1995), רכוש שנרכש במהלך הנישואין מוכר כרכוש המשותף של בני הזוג, ולכן עליהם להיפטר ממנו יחד. בעסקאות מקרקעין צו זה מתבטא בהסכמה נוטריונית של אחד מבני הזוג למכירה. עם זאת, בפועל מסמך זה לא תמיד נערך.

אם אין הסכמה כזו, אזי יכול בן הזוג השני לערער על העסקה למכירת הדירה. לפני כריתת חוזה, אנו ממליצים לוודא שהדירה לא נרכשה במהלך הנישואין. אם לא, אזי אין צורך בהסכמת בן הזוג השני (למעט מקרים של בעלות משותפת).

נקודות טכניות

אוהבים את הדירה ומוכנים לחתום על חוזה? אל תמהר. אנא שימו לב למידע שלהלן: כל פיקוח מצידכם עלול לגרום בהמשך לצרות שונות - מקנסות מנהליים ועד אין סוף תיקונים. לכן, בעת רכישת דירה בשוק המשני, יש לשים לב היטב ל:

• מצב הבית בכללותו: אל תגבילו את עצמכם לגבולות הדירה שבחרתם - עליכם לבדוק את הכניסה, ורצוי מאוד גם להסתכל לתוך המרתף ועליית הגג;
• ניקיון הכניסה, אזור מקומי, מנחת אשפה;
• פגמים כגון פטריות, רטיבות, עובש;
• מצבם של חיווט חשמלי, אינסטלציה, מערכות חימום (למרבה הצער, לא תמיד קל להעריך מיד את יכולת השירות של מערכות אלה);
• מיקום הדירה ביחס לכיוונים הקרדינליים, הנוף מהחלון;
• החומר של קירות הבית, הנוחות של הפריסה: כמובן, בעתיד ניתן לבצע כמה התאמות לפריסת הדיור, אבל עדיין עדיף לבחור דירה עם פריסה קרובה לציפיות שלך;
• רישום חוקי של השיפוץ המתמשך (לעיתים קרובות מוכרים מסתירים את אופיו הבלתי מורשה) - שינוי לא חוקי של דירה עלול לסבך משמעותית את חיי בעליה: שיפוץ כזה הוא עבירה מנהלית הכרוכה בקנסות חמורים למדי, בעוד שהאחריות מוטלת על הבעלים הנוכחי, וכן יש צורך להוכיח שהבעלים הקודם עשה זאת בעל דירה קשה להפליא;
• מעמד חברתי של שכנים: סביבה חברתית קרובה והומוגנית היא המפתח ליחסי שלום בין שכנים, ולהיפך, מעמד חברתי שונה מוביל לרוב לאי הבנה הדדית בין דיירי הבית.

כיצד להגן על עצמך מפני שיפוץ בלתי חוקי של הדירה שאתה קונה?

לעתים קרובות מאוד, תושבי דיור משני מבצעים שיפוצים בדירה, מסירים מחיצות מיותרות ומשלבים חדרים. עם זאת, שינויים כאלה לא תמיד מתועדים. לעתים קרובות, בשל אנאלפבתיות משפטית וחוסר רצון לבזבז כסף וזמן, אזרחים מסרבים לפנות לרשויות המוסמכות על מנת להכשיר בנייה מחדש.

רוכשי דירה שעברה שינוי ללא מסמכים יעמדו בהמשך בפני קנסות, אותם יצטרכו לשלם בעצמם, שכן הדירה כבר תהיה רכושם.

אם יש ספק, אנו ממליצים לבקש מהבעלים תמצית מה-BTI או תכנית טכנית של הדירה לשם השוואה. המסמכים מציינים את המצב המקורי (הבנייה) של המקום. אם תמצא שינויים, שכנע את הבעלים לרשום את השיפוץ ולדחות את העסקה עד להשלמת הניירת כראוי.

אבטחת עסקאות

• בעת כריתת הסכם רכישה ומכירה, על מנת לחסוך במיסים, המוכר עשוי להציע לציין במסמך עלות נמוכה משמעותית מהשווי בפועל (למשל לפי אומדן BTI). אתה לא צריך להסכים לזה. החוזה צריך לשקף את העלות בפועל של העסקה. למה? ראשית, תוכל להחזיר חלק מהסכום ששולם עבור הדירה בצורה של מס הכנסה (ניכוי רכוש). הליך זה מוסדר בסעיף. 220 של קוד המס של הפדרציה הרוסית (FZ-146 מ-31 ביולי 1998). אם החוזה מצביע על ערך מוזל, הרי שהניכוי יהיה נמוך משמעותית. כאשר מציינים סכום מכירה לא אמין בחוזה, יש לזכור גם כי ניתן לערער על עסקה כזו בבית המשפט ולהכריז על פסול. כמו כן, אם מסיבה כלשהי יופסק החוזה, יוכל הרוכש לתבוע החזר רק על הסכום שנקבע בחוזה.
• בקניית דירה בהשתתפות משרד תיווך יש לשים לב במיוחד לסעיפי החוזה הקובעים את אחריות המתווך לרבות בנסיבות כוח עליון ומשבר.
• אם הצדדים מחליטים לשלם עבור הדירה בהעברה בנקאית, יש לשקול מכשיר כגון מכתב אשראי. מה המהות שלו? המוכר פותח חשבון בנק מיוחד על שמו, אליו מעביר הקונה את סכום הכספים התואמים את תנאי הסכם הרכישה והמכירה. במקרה זה, המוכר יכול להשתמש בסכום זה רק לאחר הגשת מסמכים מסוימים לבנק. זה יכול להיות, למשל, הסכם רכישה ומכירה עם סימן רישום או כל מסמך אחר (חבילת מסמכים) שסוכם קודם לכן בעת ​​פתיחת מכתב אשראי. פרטים ותנאים של הליך זה ניתן לקבל מכל מומחה בנקאות.
• נוח ובטוח לבצע תשלומים במזומן באמצעות כספת המושכרת מהבנק, לשם כך, הקונה בנוכחות המוכר מכניס לכספת את הסכום הנדרש. במקרה זה, הכסף נספר ונבדק אמיתותם בנוכחות שני הצדדים. התנאים בהם ניתן לפתוח את הכספת נמצאים במשא ומתן (לדוגמה, למוכר תהיה גישה לתכולת הכספת רק לאחר הצגת הסכם רכישה ומכירה נוטריוני לבנק). קוֹנֶה , בהסכמה הדדית , יכול גם לקבל גישה לכסף, אבל מאוחר יותר, למשל, כמה שבועות לאחר השקעת הכסף. באמצעות כספת להסדרים, זכותם של הצדדים לבחור כמעט בכל הליך וחבילת מסמכים, המתארים תנאים אלו בהסכם עם הבנק.
• נושא חשוב מאוד הוא ביצוע הפקדה או מקדמה עבור דירה (ראה: "כיצד נכון למלא פיקדון בקניית דירה (טופס, דוגמה)"). מושגים אלה מבולבלים לעתים קרובות, אך מקדמה והפקדה אינם אותו דבר. מקדמה היא למעשה אמצעי תשלום ראשוני. במידה והעסקה תבוטל מכל סיבה שהיא, המקדמה מוחזרת לקונה במלואה. ביצוע הפקדה אם העסקה נכשלת טומנת בחובה השלכות משפטיות הן על הקונה והן על המוכר. לכן, אם הקונה אשם, הפיקדון יישאר אצל המוכר. במידה והמוכר הוא היוזם של דחיית העסקה, יש להחזיר את הפיקדון לקונה בסכום כפול.

1. לפני שאתם מחליטים לקנות את הדירה שאתם אוהבים, הקפידו לבדוק את הנקודות הבאות:
   • המספר המדויק של הבעלים (תעודת בעלות תעזור בכך);
   • מקורות מימון לעסקאות קודמות (לא לשכוח את ה"קאץ'" האפשרי בעת תשלום עבור דירה בהון לידה);
   • האם ישנם ילדים קטינים או נכים בין הבעלים;
   • האם מישהו מהבעלים משרת כיום בצבא או בכלא;
   • מספר התושבים הרשומים בדירה וכן נכונותם לעזוב אותה;
   • הרלוונטיות של הדרכון הטכני, הזמינות והחוקיות של הפיתוח מחדש;
   • אם המוכר קיבל את הדירה בירושה, עליך לברר על סמך מה.
2. צור עותקים של כל המסמכים ושמור אותם לעצמך. בתום הליך בדיקת טהרת הדירה המשפטית, לא צריך להשאר עם אי בהירות. בנוסף, מסמכים אלו, במקרה של התדיינות משפטית, יעזרו לך להיראות כמו רוכש בתום לב ולהגן על זכויותיך.
3. אם אתם מתכננים לרכוש דירה שאינה נקייה מספיק, אל תסתמכו על רשות הרישום, הבנק או חברת הביטוח – שירותים אלו לא יבדקו באופן מלא את הניקיון המשפטי.
4. מאילו אפשרויות לרכישת מוצרים משניים עליך להיזהר:
   • מכירה חוזרת של הדירה, במיוחד תוך זמן קצר;
   • זהות מפוקפקת וחשידה של המוכר;
   • הסתרת מידע על הבעלים;
   • מכירת דירה באמצעות ייפוי כוח (יש להקפיד לבדוק את מקוריותה, סמכויותיה ותקופת התוקף שלה);
   • מכירת דירה במחיר נמוך משמעותית (מ-10%) מעלות נכסים דומים;
   • מכירה נגדית של דירה ויישוב מחדש.
5. בדקו האם הדרכונים של הבעלים תקפים, לא אמורות להיות בהם מחיקות או תיקונים.
6. קרא את המסמכים על העיתוי של תיקונים גדולים בבית.
7. זכרו שעדיף לחקור את פנים הדירה ואת תכונות החצר בשעות היום.
8. בעת בדיקת בית, אל תמהר בשום אופן: אתה צריך להבהיר את כל הניואנסים בעצמך.
9. הצג לא יותר משתי אפשרויות דירה בו-זמנית.
10. שוחח עם אנשים בחצר שלך או עם שכנים: הם יוכלו לספר לך על הרבה מהתכונות של האזור והבית שבחרת.

רכישת דירה עשויה להיראות כמשימה פשוטה מדי שניתן להתמודד בקלות גם על ידי מתחיל ללא השכלה משפטית מיוחדת. אבל זה לא לגמרי נכון, שכן רכישת נדל"ן כרוכה תמיד במלכודות ובבעיות רבות. אתה יכול להגן על עצמך מהבעיות הנפוצות ביותר בקניית בית רק בעזרת ידע שנצבר מניסיונם של אנשים אחרים.

בקשר עם

הונאה היא בעיה מס' 1

לרוב, רוכשי נדל"ן נתקלים בבעיות המתעוררות בעת שיתוף פעולה עם רמאים. במבט ראשון אולי נראה שהמוכר פועל על פי חוק, אך בסופו של דבר מתברר כי הוא מנסה בכל דרך לעקוף את החוק.

בעצם, כל ההטעיות בשוק הנדל"ן מתחילות במתן חבילה לא שלמה של מסמכים. הבעלים אינם מציגים בכוונה תמצית מ-Rosreestr, אשר עשויה להעיד על קיומם של שעבודים על הדירה.

רבים מהם מסרבים להציג תעודת רישום מה-BTI, שכן הקונה יוכל לברר את עובדת השיפוץ הלא חוקי. במילה אחת, יש הרבה אפשרויות איך אתה יכול לרמות קונה רשלני.

על מנת שרמאים יצטרכו "להזיע" כאשר הם מנסים לרמות, על הקונה לדרוש מהם:

• מסמכים המעידים על בעלות על דיור;
• דרכון המוכר;
• תעודת רישום לדירה מה-BTI;
• תמצית מ-Rosreestr;
• אישור ממשרד השיכון על היעדר חובות.

בעיות הקשורות לעיכובים בבנייה

רוב האזרחים הרוסים מעדיפים לקנות דיור בבניינים חדשים. עובדה זו אינה מפתיעה, שכן כל האנשים שואפים להפוך לבעלים מאושרים של דירה יפה בבית חדש ואמין. למרבה הצער, העלות של דירות כאלה משאירה הרבה כדי להיות הרצוי, ולכן הקונים מסכימים לרכוש מראש דיור בבניין עדיין בבנייה.

אתה יכול לחסוך הרבה ברכישה מראש, אך האם החיסכון הזה שווה את הבעיות שעלולות להתעורר בעתיד? ככלל, כל הבעיות של מבנים חדשים מתחילות עם הזמנה מאוחרת של הבית. ולפעמים חברות בנייה לא משלימות בתים בכלל.

אתה יכול להגן על עצמך מפני בעיות כאלה רק על ידי רכישת דיור מחברות בנייה מהימנות. הם חייבים להיות חלק מ-SRO - ארגוני בנייה. גם אם היזם יפשוט את הרגל, הרוכשים יוכלו לסמוך על פיצוי בגין נזקים מחברי ה-SRO. אך אם החברה אינה חלק מארגון כזה, בעלי דירות בבניינים חדשים עלולים להפסיד את כל כספם.

איכות הדירה ירודה

במקרה של רכישת דיור בבניינים חדשים, אתה עלול להיתקל בבעיה נוספת - דיור בנוי גרוע. בחתימה על הסכם רכישה ומכירה עיוור, רוכש דירה מקווה שהיזם יוכל לספק לו דיור איכותי. אבל במציאות זה לא תמיד מה שקורה.

אם קודי בנייה מופרים, עשויים להופיע סדקים בבית. זה נחשב להפרת חוזה יסודית, ולכן הקונה יכול לפנות לבית המשפט לפיצויים. לפעמים יזמים משאירים מאחור תיקונים באיכות ירודה; זה יכול גם להפוך לסיבה לפנות לבית המשפט אם רמת תיקון מסוימת הוזכרה בחוזה.

לרוכשים מן השורה קשה להיאבק בחברות בנייה בבית המשפט, מאחר שהאחרונים מספקים עורכי דין מנוסים שיודעים את עסקיהם. בשל כך, לעיתים זול יותר לבצע מחדש את התיקונים בעצמכם במקום לחכות לפיצוי לאחר החלטת בית המשפט.

בעיה זו חלה על בעיות בשני הצדדים של העסקה. לכל תעודה המתקבלת מסוכנויות ממשלתיות יש תקופת תוקף משלה. אם זה יגיע לפתע באיחור, בעל הבית יצטרך שוב להשקיע זמן בהכנתו ואיסוף מסמכים מסוימים. הדבר עלול לעכב את מכירת הדירה במספר חודשים ולעיתים שנים.

במהלך תקופה זו, הסכם הרכישה והמכירה (הכתוב עליו בפירוט) עשוי להסתיים. ברגע שהמסמך יפסיק להיות תקף, הקונה והמוכר יצטרכו שוב לערוך אותו ולאשר אותו נוטריון. הדבר יגרור עלויות כספיות משמעותיות, וחלקן הגדול ייפול על כתפי הקונה.

כדי למנוע את זה, עליך לבדוק את תקופת התוקף של כל התעודות לפני כריתת חוזה. צריך להיות להם לפחות מרווח ביטחון קטן. זה יעזור לחסוך זמן וכסף.

בעיות בייפוי כוח

יש מצבים בחיים שבעל הבית באמת צריך למכור אותו, אבל משום מה לא יכול לעשות זאת בעצמו. ככלל, מכירה עצמית אינה אפשרית אם הוא נמצא במדינה אחרת, איבד את כשירותו המשפטית או סובל ממחלה קשה. במקרה זה, הוא מוצא עורך דין אשר מסכים לפעול בשם הבעלים בעת מכירת הבית.

אבל גם כאן עלולה להתעורר בעיה קטנה. הרמאים מנצלים לעתים קרובות את מכירות פרוקסי. הם משתמשים באנשי קש או בייפוי כוח מאנשים שמתו מזמן כדי להונות קונים רשלניים. במובן המשפטי, מסמכים כאלה אינם תקפים, ולכן ניתן לסיים את החוזה.

עדיף לקונים חסרי ניסיון לא לרכוש דיור על ידי פרוקסי. אתה תמיד חייב ליצור קשר ישיר עם הבעלים, שכן אף אחד לא יכול להיות אחראי לפעולות של צד שלישי.

סיכום

רכישת דירה מלווה במספר בעיות. הם נוגעים בעיקר לתיעוד הנלווה: ייתכן שהוא פג תוקפו, שקרי או פשוט לא שלם. במספר מקרים נוספים, הרוכש עלול להיתקל בדיור באיכות ירודה, עיכובים בבנייה ובדמיות בעת ביצוע רכישה באמצעות מיופה כוח. אתה יכול להגן על עצמך מפני אי הנוחות הללו על ידי פנייה למתווכים מקצועיים ועורכי דין.

כל קונה יכול להגיש בקשה ל. אבל בשביל זה הוא צריך סיבות ממש טובות.

כל אחד צריך ללמוד על המלכודות בקניית דירה! המומחים שלנו כאן עשו זאת עבורכם.

תוכניות הטעיה בקניית דירה בשוק המשניהם רק משתפרים משנה לשנה. אנו נספר לכם בחומר זה כיצד להימנע מפעולות הונאה בעת רכישת נדל"ן.

איך להגן על עצמך בקניית דירה בשוק המשני?מאז ומתמיד היו הרבה רמאים, נוכלים, מוכרים חסרי מצפון בשוק הנדל"ן וגם קונים. השוק המשני מעיד בעניין זה. תוכניות הונאה יכולות להיות שונות מאוד, ואפילו אנשים נבונים ובעלי ידע משפטי, בעת רכישת דירה, לא תמיד יכולים להבין במהירות כי הם מתמודדים עם הונאה, וכאשר הדבר מתברר, כמעט בלתי אפשרי לשנות דבר.

מקרים של הטעיה קשורים לא רק בהונאה מכוונת, קורה שמוכרים פשוט לא מסכימים על משהו, ואז מתברר שהדיור לא נמכר כדין, והקונה האומלל מסתיים בלי דירה ובלי כסף. לכן, אין להזניח כל כללי זהירות, ובפרט, אל תסכים לשיטות לא חוקיות לביצוע עסקה.

מה צריך לעורר חשד

רמאים מקצועיים יודעים לטפל בדברים בצורה כזו שלקורבנות הפוטנציאליים שלהם פשוט אין סיבה לחשוד. יש לזכור זאת כדי להיות מונחה על ידי כללי הזהירות, ויהי מה. עם זאת, הנה רשימה של הסימנים הבולטים ביותר לכך שהעסקה עשויה להיות פיקטיבית, ושכנראה מדובר ברמאי או באדם שלא מספר משהו ומסתיר משהו:

• להציע דירות במחירים נמוכים מאוד;
• על פי מסמכים, בעלי הדירה התחלפו תדיר במהלך השנים האחרונות;
• התוכנית הטכנית של הדירה והפריסה בפועל שונים;
• הם דורשים ממך פיקדון גדול;
• המוכר מתעכב זמן רב במתן מסמכים, או לפחות אחד מאלה שתבקשו;
• העסקה נעשית על ידי מי שבכוחו של בעל הדירה.

נוכחותם של סימנים אלה לא תמיד מעידה על סוג של הונאה. לעתים קרובות אנשים מוכרים דירות באמצעות ייפוי כוח אם הבעלים האמיתיים חולים או מתגוררים בחו"ל, והמחסור במסמכים יכול להיגרם מסיבות אובייקטיביות. ובכל זאת, כל אחד מהסימנים הללו הוא סיבה לחשוב על זה ברצינות.

שיטות הטעיה

כאמור, לא רק מוכרים, אלא גם קונים יכולים לבצע עסקאות במרמה. אבל לראשונים, אולי, יש יותר הזדמנויות. ולפעמים קונים מבלי משים עוזרים להם בכך.

אילו סוגי תוכניות הונאה קיימים:

1. העסקה מסתיימת עם מספר קונים בו זמנית;
2. העסקה מבוצעת באמצעות מסמכים כוזבים;
3. המוכר מהסס לבצע צ'ק אאוט מהדירה, ועל פי החלטת בית המשפט מחזיר את הכסף באופן חלקי ולאורך זמן;
4. המוכר מבקש בחוזה לציין סכום שיהיה נמוך מהסכום בפועל, ולאחר מכן, בהחלטת בית משפט, מפסיק את העסקה ומחזיר רק את השווי הנקוב בחוזה;
5. הקונה לא מוזהר שעשויים להיות מועמדים נוספים לדיור שבעתיד יש להם זכות לפנות לבית המשפט.

זו אינה רשימה מלאה של השיטות בהן יכולים בעלי בתים חסרי מצפון לבצע עסקה עם תועלת מרבית.

דירה אחת - מספר רוכשים

אחת הדרכים הפליליות ביותר להרוויח מקונים היא מכירת דירה למספר קונים בו זמנית. וזה אפשרי. למשל, אדם גר בחו"ל או מתכנן לעבור דירה. הוא מוצא מספר קונים, מסכם הסכם רכישה ומכירה עם כל אחד מהם באמצעות מסמכים כפולים לדירה, ככל הנראה מנוטרים שונים, מקבל כסף מכל קונה ועוזב. במקרה זה, בעל הבית יהיה זה שיצליח לרשום תחילה את זכויותיו בדירה חדשה, אך לגבי השאר התחזיות מאכזבות, כי זה יהיה כמעט בלתי אפשרי לקבל את כספך בחזרה אם זה בלתי אפשרי. למצוא ולהביא לבית המשפט מוכר המתגורר בחו"ל. אם אף אחד מהרוכשים לא יעבור את רישום המדינה, למי שסיים את העסקה לראשונה יהיה יתרון בבית המשפט.

איך להימנע

ראשית, זכרו כי מוקדם להעביר כסף למוכר לפני רישום זכויות בעלות. תן לו את הסכום העיקרי לאחר שהרשויות יאשרו את זכותך לחצרים. עצה חשובה נוספת - אם נודע לכם על מכירה כפולה של דירה, פנו מיד לבית המשפט, אולי אתם תהיו הראשונים להוכיח את זכותכם על הדיור הנרכש.

מסמכים כוזבים

באמצעות מסמכים כוזבים, הם יכולים למכור, למשל, דירה שכורה של מישהו אחר. אדם לא חשוד מתקשר בהסכם רכישה ומכירה, אולי עם נוטריון מזויף, מעביר כסף מבעוד מועד לבעל הנכס כביכול, ואז מגלה שלדירה יש בעלים אחר לגמרי, ושהוא התקשר הסכם עם אדם זר. המחיר של נייר כזה הוא אפס.

איך להימנע

כדי להימנע מלהגיע למצב כזה, הקפידו לבדוק את הבעלות החוקית על הדירה. זה מאושר על ידי המסמכים הבאים:

• תעודת רישום ממלכתי של החפץ על שם המוכר עמו יש לך עסק;
• הסכם מתנה, ירושה או מכירה המאשר את רכישת זכויות הבעלות.

המוכר לא כותב במפורש

ייתכן שהמצב הוא כזה: לאחר סיום העסקה, ואולי הרבה לפני כן, המוכר מחליט שלא לבצע צ'ק אאוט מהדירה, ומסביר שפשוט אין לו לאן לזוז. הבעלים החדש, מטבע הדברים, ינסה להוציא את הבעלים לשעבר של הדירה במהירות האפשרית, אך הוא פונה לבית המשפט ומבקש רשות להישאר ולבטל את החוזה. ובית המשפט רשאי להתיר לו לעשות כן אם יראה את הטיעונים להפסקת החוזה מוצדקים, ויורה על השבת הכספים שהתקבלו במהלך המכירה. הבעיה היא שהתובע יכול לטעון שהכסף נגנב או הוצא למשל לסילוק חוב כלשהו, ​​הוא לא יסרב להחזרה אלא יבקש דחייה מבית המשפט או יסכים להחזר שלב של הכסף. , כמו שאומרים, מיום המשכורת. כעת אתם יכולים לדמיין כמה זמן עשוי להימשך פירעון החוב הזה. במשך שנים.

מה לעשות

עקרונית, אין שום דבר נורא בסיפור של שחרור ארוך. זה עשוי להיות צורך חיוני עבור הבעלים לשעבר של הנכס. על פי חוק הדיור, אזרח מחויב לפנות את המקום במקרה של הפסקת זכות השימוש. כלומר, החוק מגן על הקונים במקרה זה. עלולים להתעורר קשיים אם המוכר יוכל לבטל איכשהו את העסקה באמצעות בית המשפט. כדי להימנע ממצב כזה, כלול בחוזה תנאי לעיתוי שחרור המוכר וכן סעיף על קנסות אם האזרח לא יעשה צ'ק אאוט, למשל, לפני תאריך מסוים.

מחיר מופחת בחוזה

בעל הדירה, המסיים עסקה עם הקונה, רשאי לבקש מהאחרון לציין סכום מופחת בהסכם הרכישה והמכירה על מנת לשלם פחות מיסים או לא לשלם אותם כלל. במקרה זה, המכירה תתבצע באופן חלקי בהסכמה בעל פה, כסף העולה על הסכום הנקוב מועבר למוכר, במקרה הטוב, כנגד קבלה ולעיתים ללא אישור בכתב כלל.

אולי לאחר מכן הקונה יעמוד לרשותו הדיור ולא ייתקל בבעיות, אם כי עליו להבין כי הפך שותף להפרת מס, שאינה טובה יותר. זה יכול להיות גרוע יותר אם המוכר יחליט פתאום לפנות לבית המשפט ולבטל את העסקה. אם בית המשפט יתייצב לצדו, הוא יחויב להשיב את הכספים הנקובים בחוזה, כל מה ששולם לו מעבר לסכום החוזה, במידה והקונה יצליח להחזירו יהיה זה בקושי רב.

איך להימנע

אל תסכים לבקשות של בעל הבית לציין מחיר מופחת בחוזה. הוא יצטרך לשלם מסים על העסקה, לא אתה, ואתה, אם אתה מסכים לתנאיו, מסתכן מאוד בסכום כסף מסוים. דרשו מהחוזה לציין את מלוא העלות של הבית הנרכש.

מתמודדים לא צפויים

מצב נוסף בו נתקלים רוכשי דירות לא פעם הוא הופעתם הבלתי צפויה של קרובי משפחתו של המוכר אשר תובעים את זכויותיהם בדירה הנרכשת. זה לא תמיד קשור להונאה; סביר להניח שהבעלים לשעבר פשוט לא רצה להזהיר על קשיים אפשריים, מתוך פחדנות או חמדנות. במקרה זה, יהיה קרוב משפחה זה סיכוי לזכות בתיק בבית המשפט אם באמת יש לו זכות בדירה, והרוכש מסתכן גם בדיור וגם בכסף.

איך להימנע

לפני ביצוע העסקה הקפידו לברר כיצד רכש המוכר את הדירה. אם בירושה, המכירה תדרוש חתימות של כל היורשים, אם במסגרת הסכם מתנה, יש לזכור שבמקרים מסוימים הנכס עשוי להיות מנוכר על ידי התורם, אך אם במסגרת הסכם מכר, בררו האם הדיור נרכש במהלך הנישואין, כי במקרה זה, תזדקק להסכמה בכתב של בן או בת הזוג כדי לבצע עסקה. כמו כן, חשוב מאוד לברר האם ילדי הבעלים יכולים להגיש בקשה לדירה, לעיתים לצורך עסקה צריך לקבל אישור מרשויות האפוטרופסות.

צרות אחרות וכיצד להימנע מהן

למעשה, ברכישת דירה בשוק המשני, אתה עלול להיתקל בבעיות חמורות נוספות הנובעות מכך שהמוכר הסתיר משהו או לא סיפר לך. כך למשל, אם נעשה שיפוץ בדירה ללא רשות, עלול להידחות מהרוכש, ולעיתים הדבר עלול לגרור קנסות חמורים, אותם ייאלץ הבעלים החדש לשלם. לכן, בדוק תמיד את הפריסה של המקום ואת התוכנית הטכנית המאושרת של הדירה.

יתכן ותקבלו גם דירה עם חובות שירות, כדי למנוע זאת, בקשו אישור משירותי השירות לפני החתימה על החוזה. המצב יכול להיות הרבה יותר גרוע אם הדירה משועבדת או מובטחת, או נתונה למחלוקת בבית המשפט עם צדדים שלישיים. במקרה זה, היא עלולה להיות מנוכרת. לפעמים זה פשוט לא ריאלי לברר כמה פרטים על הליכים כאלה; אתה יכול להגן על עצמך רק על ידי הוספת רשימה של סיכונים מסוימים לטקסט של הסכם הרכישה והמכירה.

כיצד להגן על עצמך בעת ביצוע עסקה באמצעות מיופה כוח? תשובה: ראשית, ייפוי הכוח לביצוע פעולות משפטיות מסוג זה חייב להיות באישור נוטריוני. ניתן לבדוק את האותנטיות של האישור הנוטריוני במערכת Spark. שנית, חשוב לברר מדוע הבעלים לא מוכר את הנכס באופן אישי. על הקונה לשים לב למועד סיום המסמך. אם לא צוינה תקופת התוקף, אזי ייפוי הכוח תקף לשנה בלבד. במידת האפשר, רצוי לתקשר עם בעל הדירה ללא נציגו המורשה. לדעת איך לקנות בית בשוק המשני, קל להגן על עצמך מפני רמאים. העיקר לא למהר, לצפות את חנוכת הבית, אלא לבדוק היטב את המסמכים ולקחת בחשבון סיכונים אפשריים. המלצות בסרטון על הסיכונים והכללים של רכישת דיור בשוק המשני - דעה אישית בבלוג של רומן גריניב.

בדיקת דירה לפני קנייה: 5 דברים לעשות

תנאים הכרחיים חובת מדינה מס שעל רוכש דירה לשלם לאוצר המדינה. גובה המכס מחושב בהתאם לעלות הדירה הסכם רכישה ומכירה עסקה בה מועברת הבעלות על הדירה לקונה, והרוכש מחויב להעביר כספים במזומן או שלא במזומן למוכר בסכום המוסכם אזרח נטול כושר אדם אשר עקב נסיבות מסוימות עומד על הרישום במחלקה פסיכולוגית ואין לו זכות לחתום על חוזים ולבצע כל עסקאות משפטיות בעל אזרח שבבעלותו דירה כדין ו בעל מסמכי בעלות לשטח המגורים נוהל רישום עסקה משנת 2018 אין צורך ברישום ממלכתי של חוזה מכר ורכישת דירה מהבעלים.

מה צריך לדעת בקניית דירה בשוק המשני

מידע

תעודה היא תמצית ממרשם הזכויות של המדינה המאוחדת, המתעדת את כל השעבודים המוטלים על מקרקעין. כל העסקאות לגבי הדירה נרשמות שם. ולפני שמתחיל להסדיר רכישה ומכירה של דירה, זכותו של הקונה לוודא שהדירה נקייה מזכויות של אחרים.

העזרה מכילה את המידע הבא:

• תיאור הדירה (כתובת, אזור, מספר חדרים);
• בעלים רשום;
• הגבלות או שעבוד זכויות;
• מידע על החלטות בית המשפט אם מישהו טוען לזכות המגורים בדירה;
• מידע על אפשרות ניכור הדירה על ידי הרשות הממלכתית או העירונית.

אם יש שעבוד, אין בכך כדי למנוע את מכירת הדירה. אם הדירה ממושכנת, אזי על פי תנאי הסכם המשכנתא תידרש הסכמה בכתב של בעל המשכנתא למכירת הדירה.

Riskover.ru

מכירת דירה כזו תתאפשר אם יינתן לקטינים דיור בתנאים לא גרועים מבעבר, כך תיתכן דירה עם רשומים בה, אך לאחר הליכים משפטיים ממושכים הדבר ישפיע גם על הפחתת הערך של הנכס וישפיע לרעה על עיתוי המכירה. עם זאת, עבור הבעלים, פינוי של אנשים רשומים הוא הרבה יותר פשוט מאשר עבור הקונה.

אי השעבוד על הנכס בעת רכישת דירה, על הצדדים להיות בטוחים כי אין השעבוד על הנכס. כי לאחר רכישת דירה עם תלוי או שוכרים, הבעלים ייאלץ להשלים עם שכונה כזו או להשקיע זמן רב בהליכים משפטיים.

לכן חשובה כל כך לקונה תעודה המאשרת היעדר שעבודים על חלל המגורים.

מהם הסיכונים בקניית בית משני?

עם זאת, תהליך זה מסובך בשל העובדה כי לעתים רחוקות רוכש מסכים לרכוש דירה עם אנשים הרשומים בה. אם לא נקבע בחוזה התנאי שהאזרח הרשום בדירה זו ישמור על זכותו להתגורר בחלל המגורים, הרי שהעסקה נחשבת כפסולה.

והדירה מוחזרת לבעלים הקודם, וסכום הכסף ששולם מוחזר לבעלים החדש. עם זאת, הבעלים אינו מחויב לציין בפשטות את האזרחים הרשומים בדירה שאינם שומרים על זכות המגורים בדירה.

מומלץ לציין בחוזה כי אזרח זה מתחייב לעזוב את הדירה לפני המועד הנקוב, אך אין בכך ערובה לכך שאדם זה יעזוב את הדירה. רשומים יכולים לפנות מרצונם לשירות ההגירה ולכתוב בקשה לביטול רישום על סמך רישומם; לאחר שלושה ימים הם יבוטלו.

אסור

על הסכם הרכישה והמכירה להכיל את תנאי המשכנתא המפורטים - מקור הכספים לתשלום שטח המגורים הנרכש והליך הטיפול בפשרה בין הצדדים. אם להון לידה משפחות עם תעודת הון לידה יכולות להשתמש בה בדרכים שונות.
מותר לרכוש דירה באמצעות הון אימהי בהפקדת כל סכום התעודה לרכישת דיור. עבור 2018 מסופק סכום של 453,026 רובל.
עם זאת, על סמך מחירי השוק לנדל"ן, לא ניתן לרכוש דירה בכסף זה. לרוב, הון ליולדות משמש לביצוע מקדמה עבור הלוואות משכנתא. אם למשפחה צעירה יש כספים משלה, אז אתה לא יכול להשתמש במשכנתא, אלא לרכוש דירה תמורת סכום הון לידה וכספך.

אילו בעיות עלולות להתעורר בקניית דירה?

תשומת הלב

אך לאחר השלמת המסמכים התברר כי ק' חולה נפש ואין לה זכות לבצע עסקאות מסוג זה. החוזה בוטל.

• השתתפות גורמים משפטיים בעסקה.

הקונה צריך להיזהר אם מוכר הנכס הוא ארגון.

הדירה נרכשה על ידי המוכרת באמצעות הון לידה. על פי חוק, דיור כזה רשום על שם כל בני המשפחה, לרבות ילדים. וכאשר מוכרים את מניות הילדים, עליהם להיות רשומים בחלל מגורים אחר. אם המוכר מתעלם מכלל זה, העסקה עשויה להיחשב בלתי חוקית.

בעל הנכס הוא אזרח חסר כושר חלקי. לרוב, מוכר כזה סובל מאלכוהוליזם, התמכרות לסמים או הפרעות נפשיות קלות.

אולם במידה והעסקה תוכרז כפסולה מסתכן הרוכש בהישארות ללא דירה וללא הכסף ששולם, כי בבית המשפט לא יוכל בשום אופן להוכיח את עובדת העברת הכסף למוכר.רכישת שטח מגורים עם אזרחים הרשומים בה כדי לא להתמודד בעתיד עם הצורך לפנות אזרחים רשומים בבית המשפט, מומלץ לרוכש לוודא שאין רשום בדירה מלבד הבעלים, או לכתוב את כל הרשומים לפני סיום הסכם רכישה ומכירה.במידה ורשומים בדירה ילדים קטינים יש לקבל אישור מועצת האפוטרופוסים. לרוב ילד כזה משוחרר ונרשם אצל קרובי משפחה בדיקת כשירותו המשפטית של מוכר הנפץ.במקרה של כשרות משפטית מוגבלת או היעדרו, החוזה עלול להכריז כפסול בבית המשפט.
ניואנסים המשא ומתן עם המוכר צריך לכלול לא רק העברת כסף, אלא גם פתרון של נושאים חשובים אחרים:

1. מתי יבצעו המוכר ובני משפחתו צ'ק אאוט מהדירה הנמכרת?
2. מתי יפנו פיזית את חלל המגורים (אם המוכר גר בדירה)?
3. מה ישאיר המוכר בשטח עבור הקונה?
4. כמה זמן ייקח לבעלים לשעבר להסיר את הפריטים?

כל הנושאים הללו ואחרים חשובים חייבים להיפתר על ידי הצדדים לעסקה לפני סיום מסמכים רשמיים כלשהם. עזרה: הדבר נכון במיוחד לגבי ביטול רישום תושבים, שכן לאחר המכירה והרכישה, הליך זה עשוי להימשך זמן רב. והבעלים החדש יצטרך להוציא זרים בכוחות עצמו. עסקאות מקרקעין נופלות לא פעם בגלל שבעל הדירה מעלה את המחיר.

אילו בעיות עלולות להתעורר בקניית דירה בשוק המשני?

אם שונו פתחים וקירות בדירה, יש לברר עד כמה השינויים הללו חמורים וכמה זמן ייקח להכשירם: במקרה של שינויים בקירות שאינם נושאי עומס ובריהוט מובנה. לגליזציה מהירה ורטרואקטיבית במקרה של שינויים בקירות נושאי עומס, העברת חדר אמבטיה או שירותים, הרחבת השטח, ייגרמו לקונה בעלויות משמעותיות. יהיה צורך להשיג מסמך המאשר את קבילותם של שינויים כאלה ואת בטיחות יישומם.